1. Qu'est-ce que l'indivision ?

Tant qu'aucun partage n'a été opéré, chaque décision affectant le bien indivis se heurte aux prérogatives des autres coïndivisaires. Pour éviter que le silence ou l'opposition d'une seule personne ne bloque toute gestion, le législateur (notamment via la réforme de 2006) a hiérarchisé les règles de décision en fonction de la gravité de l'acte : action individuelle, majorité des deux tiers, ou unanimité.

2. Les actes conservatoires : la liberté d'agir seul

La conservation du patrimoine prime. Si une intervention est nécessaire pour préserver l'actif, vous n'avez pas à attendre l'aval de vos coïndivisaires. Ces mesures peuvent être :

• Matérielles : Réparer une toiture endommagée, élaguer des arbres menaçants. Les dépenses engagées doivent être proportionnées à la valeur du bien. L'indivisaire qui avance les frais a droit au remboursement selon l'équité (article 815-13 du Code civil).
• Juridiques : Souscrire un contrat d'assurance, délivrer un commandement de payer pour des loyers impayés, ou déclarer une créance.
• Judiciaires : Agir en revendication pour défendre le droit de propriété, ou interrompre une prescription.

La règle est simple : l'acte doit servir l'intérêt commun et ne pas compromettre sérieusement les droits des autres.

3. Les actes d'administration : la règle de la majorité des 2/3

Cette majorité assouplit considérablement la gestion par rapport au droit ancien. Si vous et d'autres coïndivisaires regroupez au moins 66,66% des parts du bien, vous pouvez prendre en main sa gestion courante et le faire fructifier.

Cependant, une obligation stricte s'impose : les indivisaires minoritaires doivent être informés des décisions prises. L'absence de cette information rendrait les actes inopposables aux minoritaires ignorés. La transparence reste le pilier de la gestion collective.

4. Les actes de disposition : l'exigence de l'unanimité

Parce que ces actes affectent la substance même du patrimoine ou l'engagent sur le long terme, la loi protège chaque indivisaire. Un seul refus suffit à bloquer la vente amiable du bien. Un bail commercial, en raison du droit au renouvellement qu'il octroie au locataire, est également considéré comme un acte de disposition nécessitant l'accord de tous.

Un acte de disposition conclu sans l'accord unanime n'est pas nul, mais il est inopposable aux coïndivisaires n'y ayant pas consenti. Son efficacité finale dépendra du résultat du partage de l'indivision.

5. Dépasser les blocages : l'intervention du juge

Le droit prévoit des portes de sortie pour éviter que le capital ne soit détruit par l'inertie :

• L'autorisation judiciaire (Article 815-5) : Si un indivisaire refuse de consentir à un acte (par exemple, des travaux lourds ou une vente spécifique) et que ce refus met en péril l'intérêt commun, le juge peut passer outre et autoriser l'acte.
• La licitation judiciaire (Article 815-5-1) : Introduite pour faciliter les sorties d'indivision, cette procédure permet aux titulaires d'au moins deux tiers des droits de demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre le bien immobilier aux enchères, malgré l'opposition des minoritaires. Un processus strict via un notaire est préalablement requis.
• Les mesures d'urgence (Article 815-6) : Le Président du tribunal judiciaire peut prescrire toute mesure urgente justifiée par l'intérêt commun : désigner un administrateur provisoire, interdire le déplacement de meubles, ou autoriser la perception de fonds.